法拍房借势“双11”大打促销牌，捡多大便宜就可能有多大的坑

1. 法拍房借势“双11”大打促销牌，捡多大便宜就可能有多大的坑

一年一度的购物狂欢节“双11”即将来临，在淘宝平台上，除了百家房企带着80万套房源参加促销活动外，拥有更低折扣的法拍房自然不会错过这班高速列车。
近日，阿里拍卖频道不仅推出了“双11线上支付尾款返现”活动，与此同时，不限购住宅还打出了“不只7折”的口号，并推出了一批“1元起拍”的涉刑房产。
而其中远低于市场价的法拍房，看上去虽然划算、诱人，但并不是每一个人都能消受的，等待买受人的，可能是一套确实不错的房子，也可能是一个大坑。
“1元房产”付出的远远不止1元
今年7月，浙江高院制订《浙江省法院刑事案件涉案财物网络司法拍卖工作规程》，扩大刑事案件中可先行处置财物的范围，联合阿里网拍开发了刑事案件涉案财物司法拍卖网络平台，创造性地实行“一元起拍，一次拍定”的竞价规则，用以解决刑事涉案财物处置难、处置慢、变现率不高、执行到位率低等问题。即采用无保留价拍卖规则，实行“一元起拍，以拍定为原则”的处置规则，如无悔拍等特殊情况，只需进行一次拍卖即可成交。
由此，1元“涉刑”房产开始在司法拍卖平台上高频度涌现，这些涉刑房产都会特别标注（刑）字，以区分其他法拍房，权利来源于司法裁定，房产与某些刑事案件相关联，比如，被执行人涉及刑事案件，或者房子本身出现过刑事案件。
相比于普通的法拍房，“涉刑”房产所面临的瑕疵也更严重。
比如，一栋位于浙江省温州市洞头区北岙街道迎宾路8号的不动产，建筑面积106．2平方米，估值29．736万元，1元起拍，而标的所有人就是由于涉嫌非法吸收公众存款罪、集资诈骗罪，导致该不动产被法院强制执行，而且，标的物还涉及违法、违章部分，其土地性质为国有划拨，拍卖成交后还需缴纳土地出让金，费用要由买受人先行垫付，法院明确表示不承担该标的瑕疵保证。
也就是说，在买受人付出拍卖的对价之后，为成功过户，还将继续投入更多的成本。
不止于此，有些房子还存在被多家法院查封、重复抵押、未腾空、被占用、有优先购买人、共有权属、物业欠费等情形，每一项对于买受人来说，都是棘手的问题。
比如，杭州市下城区武林国际公寓一套建筑面积为182．04平方米，评估价高达1365．8万元的“豪宅”，起拍价仅1元，但该房产就属于共有产权，被抵押，物业费还拖欠了近1．4万元。
同时，也有的房子面临着民俗方面的考量。
比如，此前，杭州市江干区丁桥景园南苑成交的一套建筑面积约93平方米的法拍房，获得5万人围观，最终以总价222万元成交，这套房子在拍卖公告中就以红色字体标注房屋内部发生过命案。
高热度背后风险如影随形
除了“涉刑”房产以外，涉嫌民事纠纷的普通法拍房也同样面临着一些问题。
以重复抵押为例，一位股份行个贷部人士对第一财经记者称，房子可以说是大多数普通老百姓持有的最大一笔财产，而有些以房产为抵押的极端借款案例，几乎透支了房产的全部价值和个人的还款能力。
“比如，房屋抵押贷款在银行可申请的借款额度在房屋价值的七成左右，有的借款人同时又在多家民间机构套现剩余的三成价值，甚至可能遇到不良职业放贷人，还要与借款人走了网签流程才放款1～3成，由此，借款人的房子基本就没了。”该银行人士说。
该银行人士透露，有些借款人在知晓自己无法偿还贷款之后，抢在银行查封、处置法拍之前，重复抵押，也有些借款人在多家银行同时办理装修贷款，还在消费金融机构借款，把房子的价值全部榨干。
除了重复抵押外，“未腾空、被占用”也是法拍房经常遇到的问题，比如恶性租赁或原业主霸占房屋，都将导致买受人面临虽办理了过户手续却无法入住的尴尬局面。
对于这些隐藏在水面下的巨大冰山，普通竞买人难以分辨，这也正是法拍房的风险之处。
根据浙商资产研究院发布的网络司法拍卖数据：受疫情影响，2020年上半年全国主要网拍平台的司法拍卖市场规模有所缩减，但市场流动性与去年相近。
另外，今年以来的数据显示：法拍住宅房产中，变现折扣率在3月份降至低点后随即大幅反弹，且呈现出持续上涨的趋势。变现折扣率是指变现价相对于起拍价的溢价幅度，反映出投资者对于法拍房的需求旺盛，这一比率持续反弹，反映出法拍房价格上涨明显。

2. 1元起拍的法拍房有何猫腻？是“馅饼”还是“陷阱”？

我个人认为一元起拍的法拍房属于陷阱，我们也需要用谨慎的眼光来看待这种交易行为。
对于那些法拍房来说，现在法拍房的最终成交价格会较低于市场价，但法拍房绝对不可能用一元钱的价格来直接购买。当一套法拍房被一元起拍的噱头宣传的时候，这本身就意味着法拍房在通过这种方式来博人眼球。对于我们普通人来讲，我们也没有必要做这个热闹，因为这种捡漏行为反而会让自己中各种宣传陷阱。
一元起拍的法拍房有很多猫腻。
你可以尝试这样理解：不管一套法拍房的起拍价是多少钱，如果一个正常购房者想购买法拍房的话，法拍房的最终成交价格一定会无限接近于实际的市场成交价格。在这种情况之下，一元起拍只不过是那些法拍房的噱头而已，这个方式的唯一目的就是为了尽可能吸引更多的用户关注，很多法拍房的设置方面也没有用真诚的态度来面对消费者。
很多法拍房本身属于消费陷阱。
之所以会有这样的说法，主要是因为很多人并没有实地看过这些法拍房，在这种情况之下，我们根本就没有办法保证这些法拍房的实际情况和描述相符。在消费者购买了法拍房之后，法拍房子的退货流程会非常麻烦，很多人也会因为冲动的问题而去盲目购买法拍房，在此之后才会发现自己上当受骗了。
我的个人建议是什么？
因为很多地方的房地产行情并不景气，市面上也会存在大量的断供行为，这会导致各个地区的法拍房的数量越来越多。以我个人来看，除非一个人本身已经非常熟悉法拍房的相关楼盘的具体施工质量和业主信息，不然我们最好不要擅自购买法拍房。

3. “1元起拍”的法拍房，能“捡漏”吗？定价这么低是有何“猫腻”？

“1元起拍”的法拍房，能“捡漏”，但是要看捡不捡得到！定价这么低是有问题，可能是抵押过或者其他情况，所以我们要去拍的时候首先了解下房产拍卖的原因，是抵押银行还是因为民间借贷，或是诉讼刑案资产；再看房子的面积、房龄、产权情况、所处小区及周边情况，特别是目前状态是否腾空和租赁情况；最后就是拍卖价格、涉及的税费、欠费情况等资金方面的问题。

这种低价法拍房一般都会有的问题：
1、拍卖房过户流程较一般房产交易复杂。
2、房价通常比较低，但是其他一些费用可能比较高，如果原房主拖欠几年甚至十几年物业费（可以提前去物业了解下），水电煤费用，也有可能发生，这些都用都是要由买方承担的
3、不一定能顺利收房，如果房子有合法租约，买卖不破租赁，买方还不能强制赶租客走，或者如果原业主的家人或债权人恶意占房不搬走，法院不肯出面帮买方强制执行腾空交房，会出现拿到不动产证收不到房子的状况。

如需要买注意以下情况：
1.建议入手有产权的法拍房，法院的公示上会标明详细的房产信息，有产权证的就可以过户，过户时不需要原业主配合，拿着法院的手续可单方过户。
2.税费的问题，法拍房不像二手房，费用可通过买卖双方的情况计算，误差不大。法拍房有隐形税费，需要通过专业人士对房子进行调查和测算才能确定。
3.入住及后续问题。在挑选是要仔细看公示上的租赁情况和腾房时间，避免拍下以后付款不能入住。现在法拍配合度很高，执行力度很强，可向法院寻求帮助。入住以后再有人找也没用了，通过平台正规掏钱买的房子，有产权证有法院的裁定书，谁来也没用。法治社会，讲的还是一个“理”字不是。

希望我的回答可以帮到你。

4. 法拍房为什么起拍价这么低？

我认为主要有几下原因：
1.真正参与竞拍者较少
法院将此类房产委托给淘宝和京东法拍平台进行拍卖，从两个平台的数据来看，商住房的竞拍，从成交量还有关注度上，都远远高于商铺，通常是出价的就几个，但是旁观者达到几千甚至几万，这也说明很多人是想买不敢买或者资金不够。
2.法拍房变现性高
法院是通过拍卖，变现赔付给债权人，能够尽快的将债务还清，为了尽快的拍卖出去，起拍价定得低，从低到高价高者得。
3.少数的法拍房有隐患风险
有部分法拍房可能被出租或者里面有老人不好执行，所以现在购买的都是通过辅助机构来参拍的。
4.不了解行情
还有部分人，不了解法拍流程和相关步骤，担心高额税收，这也是法拍房起拍价低的一个原因。
5.法拍房的法律规定
根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》，拍卖保留价由人民法院参照评估价确定，人民法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或者市价的80%;如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的20%。

5. 买法拍房会不会被坑啊？

这是法院同一天拍卖的几套房子，感觉并不比二手市场上便宜很多，最大的弊端还是要在几天之内全部付清房款。

6. 法拍房是不是都很便宜？

不少购买法拍房的投资者都知道，带有租约的房屋不好处理，尤其是恶意的长期租约。
前业主（被执行人）把房屋出租长达10、20年，而依据“买卖不破租赁”的原则，就算竞买人拍下了房子拿到了房本，也得遵循租赁契约。


所谓“买卖不破租赁”原则，简单来说就是标的物虽然已经买卖而移转了所有权，但它所存在的租赁契约也一并移转给了新的所有权人。
之所以会有这个法律原则的存在，主要因为在法律优先预设了租客在经济上的弱势地位，为了保障租客不会因为房子被房东随便处分而丧失使用房子的权利。
但这一原则并适用于所有的买卖交易形态，还得依照买卖契约与租赁契约签订的时间，判定哪一个更需要保护而确定。


案例：甲租了一套写字楼，租期为十年，但用到第三年，法院告知房屋将被拍卖，最终房屋被新的竞买人拍下。
竞买人要求甲退房，或者涨价后重新签合同。甲依据“买卖不破租赁”原则提出抗辩，但没有得到法院支持。
所以，当租赁权和抵押权并存时，原则上依照两项权利设定的先后顺序确定，成立在前的权利可以对抗成立在后的权利。


具体来说，“买卖不破租赁”的例外情况大致存在以下三种：
1、先抵押后租赁，且抵押权已经登记的房屋，不适用该原则。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释明确规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。”
2、先查封后租赁的房屋，不能适用该原则。
查封包括财产保全过程中的查封和强制执行过程中的查封。由于查封的目的是为了债权人实现债权，房屋被查封后，其所有人或使用权人丧失了对房屋的处分权。
因此，其所有人在被查封的房屋上设定的租赁权应当无效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》也明确规定：房屋在出租前已被人民法院依法查封的不能适用“买卖不破租赁”原则。

3、属于破产财产的房屋，不适用该原则。
企业破产程序是由《企业破产法》这一特别法调整的，租赁合同在破产程序中是否可以继续履行，应当按照企业破产法的规定处理。
而破产程序的特点之一，就是可以使未到期的债权视为已到期，也就是使未到期的租赁合同视为已到期的合同。
因此，租赁合同在破产程序中，存在终止履行的可能。由此判断，如果破产财产变更所有权人，则更不能适用“买卖不破租赁”原则。
“买卖不破租赁”原本是为了保障租客的合法权益，但却被许多法拍房的原业主和租客滥用，导致买受人的权益受损。
因此在购买法拍房时，要提前做好调查工作，选择适合的标的物出价竞拍。如果房屋有租约，新业主想要收回房产时，可以跟租客协商，双方解除租赁合同或通过法律诉讼的方式解决。
希望对您有帮助。一次委托终身服务

7. 法拍房出价有什么技巧

法拍房是指法院将一些抵押后无法还款的房子，拿去拍卖并将拍卖后取得的款项用于还款的房子，这种房子虽然存在不少问题和风险，但由于价格要比普通商品房、二手房会便宜许多，所以还是受不少购房者喜爱的，不过在拍卖的时候一味的出价反而又可能以高价拍下，这就得不偿失了，那么法拍房出价有什么技巧呢？下面就随小编一起来了解看看吧。
 
 

一、法拍房出价有什么技巧
 

1、明确你心理价位，很多叫拍人员在出价时很容易被拍卖的紧张气氛调动，从而意气用事疯狂加价，往往会叫出超过本身的房价，要谨守底线；2、不要太早出价，一般早出价的都是吃瓜群众，过早加价只会带热，若是一下子叫高价倒是可以早出价来吓退对手；3、预估你的对手心理，一旦对方犹豫就要毫不犹豫叫价。
 
 

二、购买法拍房有什么风险
 

1、落户有风险
 

很多法拍房名下都是有原户主落户的，即便是通过拍卖获得了房屋产权，甚至是合法过户到自己名下了，只要原户主不将户口迁出的话，购买下来也是不能落户的。
 
 

2、容易惹上其他债权纠纷
 

成为法拍房，是因为房子被抵押无法还款而造成的，这些房子产权并不清晰，特别是因债务问题而拍卖的，购买下来是很可能遭到其他债权人追讨的，若是碰到不讲理的债主，是会很麻烦的。
 

3、可能无法马上入住
 

有些法拍房在抵押期间或者抵押前是租赁给他人，若是其租赁时间很长，超过10年、20年的话，拍下后依旧有租客在住，原租赁合同是依旧有效的，自己就无法搬进去住了，当然租金是自己的。
 
 

编辑小结：以上就是关于法拍房出价有什么技巧的介绍，希望小编分享的内容能给大家一些参考，如果您想了解更多相关方面的知识，可以关注我们齐家网资讯。

8. 问一问，法拍房有哪些坑呢？我不想踩坑啊😂

想要不踩坑一定要仔细研究法拍公告，调查清楚，综合分析

法拍房的坑，也就是风险，主要是这五个：
（1）拍卖程序风险1.首封执行权优先2.抵押权优先执行3.刑事案件优先4.拍卖操作风险
（2）标的权属风险1.房地产土地是否一体2.房产证件是否齐全
（3）交易成本风险1.拍卖成交涉及的费用2.拍卖过户涉及的税费3.拍卖房产的资金成本（5-7个工作日全款集齐）4.拍卖房产的时间成本
（4）标的固有瑕疵1.房产的结构瑕疵2.房产的采光瑕疵3.房产是否为凶宅
（5）成交交付风险1.房屋是否有占用2.房屋是否有租约3.物业交付的欠费